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Rechtliche Grundlagen der Sanierung

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Altlandsberg hat am 29.08.1991 beschlossen, für das Gebiet des historischen Stadtkerns vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB durchzuführen.
Im Ergebnis der Durchführung der vorbereitenden Untersuchungen wurde empfohlen, ein Sanierungsgebiet gemäß § 142 BauGB förmlich festzulegen, um eine wirksame Umsetzung der Ziele der Stadterneuerung zu erreichen.
Die Sanierungssatzung wurde mit Beschluss Nr. 375/92 von der Stadtverordneten-versammlung der Stadt Altlandsberg verabschiedet und mit Genehmigung des Landesamtes für Bauen, Bautechnik und Wohnen vom 08. April 1993 rechtskräftig.

Auf Grundlage der Sanierungssatzung wurde entsprechend der gesetzlichen Bestimmungen des § 143, Abs. 4 BauGB ein Sanierungsvermerk in die zweite Abteilung der Grundbücher eingetragen, der lediglich informellen Charakter hat.
Dieser Eintrag stellt keine Grundstücksbelastung im Sinne des Grundbuchrechts dar und hat damit keine Rangstelle im Grundbuch. Dieser Sanierungsvermerk wird nach Aufhebung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes wieder gelöscht.

Das Baugesetzbuch löst ein zeitlich beschränktes Sonderrecht aus, das für alle Beteiligten im Sanierungsgebiet gilt. Es betrifft die Stadt ebenso wie die privaten Grundstückseigentümer, Geschäftsleute, Mieter und Arbeitnehmer. Das Gesetz verpflichtet die Kommune, dafür Sorge zu tragen, dass die Sanierungsziele in einem überschaubaren Zeitraum (ca. 15-20 Jahre) im öffentlichen, aber auch im privaten Bereich verwirklicht werden.

Damit alle privaten und öffentlichen Maßnahmen während der Sanierung von der Kommune aufeinander abgestimmt werden können, bedürfen diese nach § 144, Abs. 1 BauGB zu ihrer Wirksamkeit der schriftlichen Genehmigung durch die Stadt.
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Nach Abschluss der Sanierung werden Ausgleichsbeträge gemäß § 154 BauGB fällig.

Der Ablauf der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme ist in der nachfolgenden Übersicht dargestellt (Quelle: Hans-Georg Fieseler, "Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, C.H. Beck, Baurecht)

Erste Stufe der Sanierung:

einheitliche Vorbereitung

  • Vorbereitende Untersuchungen, §§ 140 Nr. 1, 141 BauGB
  • Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes, §§ 140 Nr. 2, 142, 143 BauGB
  • Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung 
  • Städtebauliche Planung, § 140 Nr. 4 BauGB
  • Erörterung der beabsichtigten Sanierung


Zweite Stufe der Sanierung:

zügige Durchführung auf der Grundlage der Sanierungssatzung und des Sanierungs-konzeptes, §§ 142 und 143 BauGB

  • Ausübung des Vorkaufrechtes
  • Beteiligung und Mitwirkung Sanierungsbetroffener
  • Genehmigungsverfahren, §§ 144 und 145 BauGB
  • Konkretisierung der Sanierungsziele
  • Ordnungsmaßnahmen
  • Baumaßnahmen
  • Kosten- und Finanzierungsübersicht
  • Ablösung von Ausgleichsbeträgen, §§ 154 Abs. 3 Satz 2; 155 BauGB
  • Einsatz von Sanierungsbeauftragten und -trägern, §§ 157 ff. BauGB
  • Einsatz von Städtebauförderungsmittel, §§ 164a und 164 b BauGB
  • Sozialplanverfahren
  • Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen

Dritte Stufe der Sanierung:

Abschluss der Sanierung

  • Aufhebungssatzung, § 162 BauGB
  • Abgeschlossenheitserklärung bezüglich eines einzelnen Grundstücks, § 163 BauGB
  • Erhebung von Ausgleichsbeträgen, §§ 154 und 155 BauGB
  • Abrechnung der Sanierungsmaßnahme